产办园区的招商运营不同于传统房地产行业快周转的发展模式，其以产业导向为根基，

　　建设一个多业态融合的优质园区，如何在社会效益与经济效益之间进行取舍，成为诸多产业园区开发商、运营商不断探讨的焦点之一。

　　在产办园区多业态融合发展中，对产业、产业办公人群特征及其需求的研究，是园区多业态发展的关键。

　　融科资管深耕产办园区开发建设近二十余年，多年来助力于独角兽及优质企业的办公选址与园区建设，并受邀参与多个国家级产办园区的定位策划工作，拥有着丰富的经验。

　　以融科资管实际操盘的融科资讯中心为例，项目定位为顶级生态商务科技园区，主要服务于国际领先的高科技企业。因此在产品研发环节，团队与目标客户英特尔、微软、惠普等进行了深入的需求访谈，真切了解到了他们对于电力、楼板荷载、空调等硬件配置的严苛要求，以及在员工食堂、健身房、商务餐饮、酒店等多业态配套方面的需求。

　　研发团队围绕客户需求的痛点，将园区办公产品、相关配套业态进行了高标准的规划配置，尽管造价成本比周边项目都高，但A座完工后，英特尔马上从东三环搬了过来，成为融科资讯中心的第一批坚实客户，并一直租赁至今长达20年。日后，AMD、Google也先后进驻。这里国际化的办公环境、产品配置、服务标准，以及满足客户需求的丰富业态形式，吸引了大量高品质企业，也成就了园区“中关村名片”的美誉。

　　在产办园区中，会存在办公、商业配套、居住等不同功能，如何结合产业定位、市场研究与规划条件，合理进行空间规划、功能布局与交通组织，既处理好不同规模企业的规划落位，又能保证商业配套和居住组团在服务支撑上的有效性；各类配套功能既方便企业及办公人员的使用，又便于商家经营……最终指导、管理设计单位，综合打造出一个多业态融合的产办园区，是对产品研发团队的一种考验。

　　融科资管服务的海淀北部某综合产业园区项目，由于地块规划条件的限制以及地下高效利用的初衷，大量的配套功能，都需要通过地下空间去实现。这就要求产品研发部门在前期可研阶段，就对大型主力客户、中型客户和初创客户的办公空间，综合产品定位、企业性质、地块指标、地块特点等方面给予清晰的落位。同时又要克服因为地下空间利用而带来的动线组织不便及其他技术难点问题。

　　规划团队坚持使用便捷、高效的原则，通过合理规划，将配套部分与办公和车库之间形成了紧密的连接。过程中，也进行了大量需求的精细化解决，比如大型主力企业对酒店、商务餐饮更为关注，而小型企业对零售、快餐、食堂类的业态依赖度更高等。

　　另外，商业配套与办公对机电的需求也存在较大不同，对于整个园区的机电系统，更是需要提前做好规划布局。比如，给予办公和商业配套相对独立的机电系统。针对商业和办公的不同性质，在上下水的合理组织、用电量的分别计算、空调系统的运营时间与方式上的区分、餐饮燃气系统、排烟系统对办公的影响等，都是统一规划机电系统时要重点考虑的事项。

　　一家企业很难在产业、办公、商业、租赁住房等多重细分领域内都做到精湛。多业态的产办园区，对于园区持有方来说无疑会加大其运营难度以及运营成本。这就更需要提前思考这些业态存在的价值，以及入市时机。

　　融科资讯中心首期办公入住时，园区内部配套以基础业态为主，包括员工食堂、健身房、员工CLUB、美容美发等服务业态，整个配套的开放面积与其办公企业员工数量精准核算。彼时，商业规模不大，商户数量相对较少，项目办公招商团队可以兼顾商业配套的运营管理工作。

　　随着项目全部建成投入使用，园区内的配套业态也逐渐完成了向商务餐饮、特色餐饮、便利零售、电影院、书店、共享会议，及艺术展区等更为丰富多元的业态升级。在这过程中，各种配套服务业态的运营管理难度逐渐加大，公司优化调整了招商运营部门的组织及人员架构，并多次向外部优秀的项目学习取经，提高自身专业能力。随着园区配套及服务的不断优化，其辐射人群也渐渐扩展到了周边居民，这进一步提升了园区的整体活力，多业态间形成了良好的和谐共生关系。

　　外部资源的引入，也可以成为园区多业态融合发展的强有力支撑。通过运营合作去借力，可以解决园区用地性质、规模、功能规划、投入成本等诸多层面的限制。

　　以海淀东升科技园为例，该园区与大型房屋中介公司达成战略合作，长期尊龙凯时人生就博官网登录按照周边市场8折价格，为入园企业员工提供优惠的租赁住房。同时，还会对符合条件的员工给予一定的租房补贴。通过该模式，不仅减少了园区自建运营宿舍的各类成本，也通过对园区外围城市资源的嫁接利用，服务于园区企业及人才，奠定了企业与园区长期发展的根基。

　　闻道有先后，术业有专攻，对于园区运营经验不足的企业，通过借助专业化的外部力量，实现效率的提升，是多业态融合快速实现经济回报的一种手段。

　　寻找到适合自己园区定位的服务商，建立长期共赢的合作模式，的确可以减少前期运营的一部分压力，但是需要在与第三方合作中，对于服务内容、期限及权责等有明确的约定，并参考其从业案例，进行有的放矢的筛选。无论是何种合作模式，统一业权是基础，是对多业态园区服务品质的保障。

　　自然界中，当一株植物单独生长时，显得矮小、单调，而与众多植物一起生长时，则根深叶茂、生机盎然。这种相互影响、相互促进的现象，称为“共生效应”。

　　产办园区的成功在于产业的良性发展，以及对于区域的税收贡献、就业率的提升等层面。但这是一个长期的过程、一套复杂的系统。园区用较低的租金吸引好的商户，服务于优质的企业，从配套收益上似乎是牺牲了一定的短期利益；而实际上，城市与产业相伴而生、产业与人居共同发展，园区的选择促进了这一“双向融合”的过程，也是一种平衡、一种共生与共荣。