全国法院系统2020年度优秀案例分析评选活由最高人民法院主办，共收到由各高级人民法院初评并推选的优秀案例分析2745篇。最终，经复评、终评，共评选出的获奖案例477篇，其中一等奖案例12篇，二等奖案例98篇，三等奖案例163篇，优秀奖案例204篇。

　　2014年12月，某房产公司与案外人某银行签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定该银行为某房产公司开发并销售的某商品楼宇进行抵押贷款合作；该银行为整个项目的购房人提供相关贷款业务；在楼宇销售期间，某房产公司对该银行向购房人发放的住房抵押贷款，在某银行最高贷款额限度内，为所有购房人的每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。

　　2015年8月，某房产公司与刘某签订《广东省商品房买卖合同》。合同签订后，刘某向该房产公司支付了首期购房款，某银行支付了剩余房款贷款。9月，该《广东省商品房买卖合同》办理备案登记及预购商品房买卖预告登记，预告权利人为刘某，该不动产刘某占有份额为100%。

　　2016年2月，欧某起诉广某公司、刘某等人，法院经过审理后判决广某公司支付欠款4523000元予欧某，刘某承担连带清偿责任。该判决生效后，欧某申请强制执行。执行过程中，执行法院裁定拍卖或变卖刘某的涉案房屋。某房产公司随后提出执行异议，请求中止对涉案房屋的拍卖。9月执行法院驳回某房产公司的异议请求。某房产公司遂向佛山中院提起上诉。

　　一审法院经审理认为，根据相关法律规定，法院在执行案件中，对已办理转让登记备案的不动产，不再作为开发商的财产进行执行，该不动产应视为买受人的财产。本案中，刘某已按合同约定支付了涉案房屋全部购房款，双方签订的《广东省商品房买卖合同》也已办理了预售登记备案手续，即该买卖合同项下的房产应视为刘某的财产，刘某对该房产享有物权期待权，该权利应受到法律保护。涉案执行法院将涉案房产作为刘某的财产予以执行符合法律规定。某房产公司提出的执行异议依据不足，一审法院对其诉讼请求不予支持。

　　根据相关法律规定，某房产公司因合法建造的事实行为而对包括涉案房屋在内的某楼宇设立了物权，其对涉案房屋享有物权。刘某在尚未办理涉案房屋房屋变更登记的情况下，并未取得涉案房屋的物权，涉案房屋的物权人仍为某房产公司。

　　物权期待权本质上属于债权，但在符合条件的情况下，能够具备一定的物权效力，并对不动产物权人的部分权利行为产生排他效力。本案中，刘某已经就涉案房屋办理预告登记，成为预告登记权利人，其对房屋享有物权期待权，具有一定的排他性效力。执行法院基于刘某对涉案房屋享有的前述权利，对涉案房屋采取强制执行措施，并无不当。

　　刘某通过支付首期款、办理银行按揭贷款的方式已经支付了全部购房款，刘某在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其并不存在违约情形。至于刘某未按期偿还银行贷款导致某房产公司承担其作为保证人而应承担的连带清偿责任，这属于三者之间的银行贷款担保保证合同关系，且某房产公司在与某银行签订《楼宇抵押贷款合作协议》时，就已经预知存在这种合同风险。因为刘某未按期履行还贷义务，某房产公司代刘某向某银行偿还贷款本息等费用的行为，属于某房产公司与刘某之间形成新的债权债务关系，不能以此推翻刘某已经按照合同约定履行完毕的事实。

　　鉴于某房产公司明确表示在保障其代刘某偿还贷款等费用在变价款中预先扣除的前提下，同意由执行法院继续执行涉案房屋，故本案对代偿款项能否在变价款中预先扣除的问题进行分析。某房产公司代刘某偿还贷款等费用归根结底是某房产公司让渡涉案房屋物权过程中因刘某过错而支出的款项，是涉案房屋能够作为刘某的责任财产被强制执行的前提条件。而本案申请执行人仅为对涉案房屋不享有物权权益的普通债权人，故执行法院在涉案房屋变价款中应当预先扣除并支付某房产公司代刘某偿还贷款等费用。

　　综上，某房产公司对涉案房屋享有的民事权益并不能排除本案执行。判决驳回上诉，维持原判。

　　第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，尊龙凯时人生就博官网登录受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

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