即使是在改善市场，做到建面约236㎡户型尺度的产品也是凤毛麟角，这个面积段在眼下天津市场绝对是天花板级别，总价更是达到了1600万起步。我特意查了一下，2023年全年，天津总价超过1500万的房子一共签约了14套。而体北金茂府去年底开盘，就签约了7套。今年在这个价格段上，依然是独一份的存在。

　　户型面积做大不是难事，但是能让最挑剔的豪宅客户买单，绝对是一门学问。体北金茂府建面约236㎡户型做了一梯一户设计，意味着整个电梯前厅近乎私家独享，公区自带高标装修，如果业主愿意甚至可以学习一下《三十而已》。

　　入户门是两扇对开的大门，气势十足，具体入户门配置与是否通顶设计尚未可知，但单论尺度就已经足够惊艳了。迎面是独立玄关，在豪宅户型当中讨论功能性有点多此一举，但是双玄关给足了仪式感也保障了内部空间的私密性。这么大的户型面积，只做了3室设计，但是却做了4个卫生间，都是套房设计，而且两个主次卧的卫生间都是南向开窗。在常规户型当中珍贵的南向面宽给到了卫生间，不得不说奢侈的本意是浪费。至于内部装修的标准，依然是秘而不宣。

　　与市面上常规产品不同，建面约236㎡户型采用了一线城市最前沿的端厅设计，奇偶层将客厅放置到了东西两侧，东侧拥有最好的瞰湖视野，而且外挂一个超大转角露台，餐厅部位做了大面积挑空设计，在天津市场上户型设计堪称前卫。很多人说天津购买力不足，其实不然，天津不缺购买力，缺的是能吸引高端客群出手的资产，注意是资产。

　　前几天上海豪宅顺昌玖里均价17.2万/㎡，首开卖了接近200亿。广州珠江新城法拍豪宅，出价104次成交单价高达18.8万/平！北京5000万/套起的超级豪宅单周网签金额高达4.13亿！南京豪宅2人抢一套房。

　　越是市场下行阶段，豪宅市场就越是扎眼，因为能够带来保值甚至增值的资产极度稀缺。普通人买的是房子，但是回归居住属性的房子，投资价值不高。富人买的是资产，豪宅因为稀缺和不可再生性，是与经济、城市发展锚定的资产。

　　具备资产属性的豪宅天然要求地段的稀缺性，眼下河西出让的几乎所有地块都集中在陈塘庄以下，成熟的人民公园、下瓦房、佟楼、宾水西道、体北到文化中心近年来都极少出让土地。

　　体北金茂府本身在中环以内，直接可以望向天塔，又有体院的精神文脉传承，天津城市中轴卫津路与政务中轴宾水道交汇，到天津经济的、文化的、政务的、商业核心基本上2公里之内。

　　作为体北板块近40年来少有的3宗土地之一，整体体量近20万方，地块面积意味着打造社区的空间充裕，在看得见的3-5年之内都很少有能够素质匹敌的地块，所以四家开发商在市场最冷淡的季节依然不惜为这块地举到142轮。

　　如果说体北地块本身是城市核心，建面约236㎡户型三栋住宅所处的位置无疑是整个地块资源最优势的所在。楼栋本身处于整个建筑组团的中央，南北两侧超大尺度的社区景观轴线交汇，与主要城市界面保持理想退让距离。东北角是体院原本的景观湖，提升后成为城市中心的湖景公园。建面约236㎡户型沿湖岸设置，占据了整个地块景观视野最佳的位置。为了保持与景观面的天际线层小高产品，密度极低E户型的客餐厅与露台可以实现一线俯瞰湖面，大尺度露台带来的震撼景观效果想想都足够震撼，这种景观资源在城市中心几乎稍有复制的可能。

　　更夸张的是，在这3栋建筑上，完整落地了第四代产品的先锋理念。采用奇偶错层的方式设置了大面积观景露台，从户型到建筑格局，看齐一线城市高端住宅项目。

　　最近两年天津市场非常显著的一个特点是：新生代产品面世后老一代产品明显落后，导致二手房降价贬值。体北金茂府在眼下潮流的现代公建化外立面基础上，引入了边厅、转角观景露台、错层挑空，几乎前瞻性地将第四代产品的所有特性直线拉满。

　　在未来三五年几乎很难有产品会超越这种配置水平。建筑形态上的领先市场对于入手建面约236㎡户型的客户而言可能不是关键，但三五年都不会有匹敌的地段基础上，领先市场三五年的产品形态结合，对于高端客户而言，意味着资产的保值属性不会受到挑战，这才是令其坚定下手的核心。

　　豪宅从来都是地段和产品的复合体，也只有地段与产品的复合才能让豪宅拥有穿越周期的能力

　　河西是天津楼市的标杆，改善属性坚挺、学区特色鲜明，产品层次领先市场。2021年远郊市场沦陷河西一片长虹；2022年环城价格跳水河西全市热捧，2023年河北、红桥进入滞重，河西依然坚挺。但2024开年，河西也进入价格内卷，从海河柳林强势学区加持加跌破预期的价格，再到小海地高层价买洋房，再到陈塘庄新盘上市价格惊喜，曾经的标杆区域正在面临价格体系的深度调整。

　　背后的逻辑很简单：市场由外向内收缩的阶段，河西是与河东河北竞争，区域资源相对其他区域本身意味着稀缺。但当竞争环境压缩至河西本身，板块的价值逻辑重构。都是定位改善，都多多少少挂上板块概念；都卖学区，名字不同而已。河西改善市场的裂痕源于稀缺性不足，有限资源被分流同质化。

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　　但体北板块却价格坚挺甚至始终向上突破，2023年底体北金茂府首开，到现在一共签约103套，认购超过200组，算下来月均销售超过50套，而且签约均价5.6万元，套均700万起步。在这个价格段内，月均3.5个亿的销售额，在天津高端市场绝对算是一骑绝尘。

　　体北金茂府除了33套建面约236㎡豪宅产品之外，主力产品集中在建面约128-189㎡的品改段位，也是成交的主力产品。在这个面积段上天津在售产品不少，但是体北金茂府能大杀四方，除了地段因素之外，金茂的金字招牌绝对功不可没。地段之外，普通改善看学区，高端改善最重产品与服务，因为这两种东西素质的可复制性远比学区更低。

　　体北金茂府被定义为金茂12大绿金科技的升级之作，全屋净水、毛细管网、“舒温、舒湿、舒氧”已经成了金茂二字的内涵。但是体北金茂府从立面、公区、精装、景观甚至是会所做了全方位升级。3月22日金茂发布了“金玉满堂”四大产品线，其中龙头府系就定义为以科技为核心全维度提升，为高知及新贵家庭营造“自然生长的社区”。

　　按照金茂分析客户的“五观十论”来理解，现在的客户从消费观、家庭观、生活观、社交观、审美观已经呈现全新的诉求。而金茂府系面向的事业成熟期的客群不仅仅要求住所带来的生活方式与空间价值，更注重情绪价值与审美观念。

　　体北金茂府整个外立面以大面积玻璃幕墙构成城市光幕，把现代产品的平直通透做到了极致。超前引入的露台设计更是让天津高端客户都想尝鲜。破天荒的将景观作为社区的重头戏，传统合院的礼序空间与造园游园手法砸下了重金。约1600多平方米黑珍珠艺术会所，配置泳池跟会客功能。

　　这些内容对于普通改善客户而言意味着把钱浪费在了公共区域，但是却精准抓住了高端客户审美偏好与情绪价值的痛点，远远超出了户型结构带来的居住理念的范畴。如果说十二大科技系统是很难复制的金茂的基因，体北金茂府对于高端客户的高阶需求的把握更是有钱都无法复制的产品内核。

　　两百多平豪宅，全国范围可能都多到数不过来，豪宅要素也几乎大家都有，奢石、玻璃幕墙...但同样的两百多平、同样的奢石、同样的玻璃幕墙可能在不同的地段、不同的企业手里呈现出截然不同的效果。但是豪宅从来不单纯是奢侈的用料与夸张的面积尺度，从地段到产品甚至延伸到服务的稀缺性才是豪宅真正不可替代的核心。我经常说要让不动产成为资产，核心是考虑清楚：未来转手，什么样的人会为你现在选定的房子买单。富人们疯狂扫货的时候，锁定的目标一定是未来的富人集中趋向的焦点。

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